Bonjour,

De la même façon qu'il existe des villes moyennes comme ST ETIENNE
permettant de faire de l'investissement locatif autofinancé par les loyers
des locataires (c'est de plus en plus difficile, mais en charchant bien on
trouve encore), quelles sont les stations balnéaires moyennes permettant
d'obtenir la meilleure rentabilité locative?

Par avance merci pour vos contributions ;-)

> permettant de faire de l'investissement locatif autofinancé par les loyers
> des locataires (c'est de plus en plus difficile, mais en charchant bien on
> trouve encore)

avec la baisse de l'immo, ça devrait revenir un peu plus courant dans les
mois qui viennent ...

"NiKo" <niko***nomail.org> a écrit dans le message de news:
g9g45a$580$1***writer.imaginet.fr...
>
>> permettant de faire de l'investissement locatif autofinancé par les
>> loyers
>> des locataires (c'est de plus en plus difficile, mais en charchant bien
>> on trouve encore)
>
> avec la baisse de l'immo, ça devrait revenir un peu plus courant dans les
> mois qui viennent ...
>

Ca donne pas vraiment de stations balnéaires tout ça ;-)
De plus, ce n'est pas la pseudo baisse actuelle qui va changer la donne...
Le nb de transactions s'est ralenti, mais les niveaux de prix restent et
resterons élevés...
Personne pour donner des piste de stations balnéaires 'rentables'???

"Jean-michel" <formation.jmb***orange.fr> a écrit dans le message de news:
C4E1E3AB.1DC5F%formation.jmb***orange.fr...
>
>
>
> Le 1/09/08 17:44, dans 48bc0ddc$0$22725$426a34cc***news.free.fr, « Flap »
> <flap> a écrit :
>
>>
>> "NiKo" <niko***nomail.org> a écrit dans le message de news:
>> g9g45a$580$1***writer.imaginet.fr...
>>>
>>>> permettant de faire de l'investissement locatif autofinancé par les
>>>> loyers
>>>> des locataires (c'est de plus en plus difficile, mais en charchant bien
>>>> on trouve encore)
>>>
>>> avec la baisse de l'immo, ça devrait revenir un peu plus courant dans
>>> les
>>> mois qui viennent ...
>>>
>>
>> Ca donne pas vraiment de stations balnéaires tout ça ;-)
>> De plus, ce n'est pas la pseudo baisse actuelle qui va changer la
>> donne...
>> Le nb de transactions s'est ralenti, mais les niveaux de prix restent et
>> resterons élevés...
>> Personne pour donner des piste de stations balnéaires 'rentables'???
>>
>>
> Bonjour,
>
> Le taux de capitalisation que l'on trouve pour l'acquisition des biens
> situés dans des stations balnéaires sont parmi les plus faibles, car par
> nature s'achètent cher, et se louent "à l'année" plus difficilement et
> moins
> chers, la majorité se louant en location saisonnière, ce qui n'est pas du
> au
> seul hasard.
> Par ailleurs, le climat marin ou océanique, oblige les propriétaires à des
> travaux d'entretien, les biens se dégradant plus rapidement.
> Certes, c'est très souvent une très bonne opération de louer en
> saisonnier,
> tout dépend où on se trouve bien évidemment, compte tenu qu'il y a des
> effets de mode et des étés pourris !
> Pour quelle raison tenez-vous autant que cela à investir dans une station
> balnéaire ?

Parce que je voudrais ajouter un coté 'agréable' à mes investissements et
profiter hors saison du ou des biens.
Les studios, F1 ou F2 que je loue aux étudiants ne sont jamais libres et
quand bien même totalement inintéressants pour un usage personnel ;-)


> Au risque d'en choquer certains, la meilleure rentabilité que j'ai jamais
> réalisée, porte sur une opération en "Time Share" et où je louais "MA"
> semaine systématiquement d'une année sur l'autre avec la même famille
> après
> avoir passé une seule annonce en tout et pour tout dans Libération.
> Il est vrai qu'aux pieds des pistes à Tignes, avec 6 couchages, entre Noël
> et Nouvel An, et une semaine aux vacances de février.... Il y a preneur !
>
> Quoiqu'il en soit, la rentabilité d'un bien immobilier ne peut être
> précisée
> qu'une fois que vous aurez revendu, et que c'est donc un leurre d'évoquer
> ce
> simple mot, dès l'acquisition. Qu'on soit à Sainte Maxime ou au Touquet,
> vous saurez que vous aurez fait un investissement rentable le jour où vous
> aurez revendu, et ce jour-là seulement.
>

Oui, mais un appartement acheté aujourd'hui 100, remboursé avec les loyers
des locataires pourra être par chance revendu avec plus value ou par
malchance avec moins value... mais même s'il n'est revendu que 80, ça reste
toujours intéressant qui plus est si on a pu l'utiliser hors saison...?

> Votre question, est en réalité le rapport entre les M2 achetés et les M2
> loués... Et à mon sens il est impossible de vous répondre. Tout dépend de
> l'état de la demande locative, de l'offre immobilière et surtout de l'état
> de l'immeuble.
>
> Il est courant donc que dans une même ville, on constate des taux de
> capitalisation entre 5 et 9%, ce qui, vous en conviendrez change du tout
> au
> tout.

Oui, enfin je ne trouve rien à 9% dans aucune station balnéaire pour le
moment...

>
> --
> Jean-Michel-jmkdb
>
> --
> Jean-Michel-jmkdb
>

Merci!

Moisse a écrit :
> Dans le message 48bd8f3b$0$3498$426a34cc***news.free.fr, MichelB
> <nospam***yahoo.fr> exprime ceci:
>>> Le seul truc rentable que j'ai connu pour ce type d'investissement
>> c'est une opération P & V (je crois) du côté de Canne il y a plus de
>> 25 ans. Avec locations assurées de mai à mi-octobre. Comme ces
>> opérations sont peu cotées et que les investisseurs sont
>> maintenant retraités et veulent réaliser leur capital il y a
>> peut-être des opportunités. Sinon, à une époque, les garages se
>> louaient un bon prix pour des
>> petites familles rêvant de passer quelques jours sur la côte.
>
> Cette époque est révolue depuis l'apparition des mobils-home en camping.
>

Ah! cette course au luxe! cette frénésie pour le confort! Vous allez voir ils vont inventer la tente
biplace avec toilettes et salle d'eau intégrée!
Mais je ne suis pas bien sûr que ces garages n'aient pas trouver une nouvelle catégorie de
locataires à l'année ou saisonniers...(Je suis même sûr du contraire hélas)

>> C'est sûr que stations balnéaires c'est un peu plus rentable que la
>> montagne.
>
> Je suis surpris de cette affirmation, car j'ai pratiqué les 2 et il n'y
> a pas de commune mesure entre les locations saisonnières en
> haute-montagne et au bord de la mer.
> En effet en station balnéaire, les vacanciers préfèrent depuis quelques
> années louer des M.H. pour bénéficier d'un confort égal à une location,
> mais avec l'avantage du camping, animations, commerces, piscine, voisins...
> En haute montagne pas de camping concurrent, et période de location de
> mi-décembre à fin avril, avec en outre le non-recouvrement des périodes
> scolaires françaises, belges, anglaises et danoises..
> Celui qui suit un peu ces indicateurs, et ils sont nombreux à le faire,
> peuvent donc enchaîner les semaines de haute saison à condition de
> proposer son bien sur le bon marché.
>

Une saison Côte d'Azur c'est mai à septembre avec très haute saison de juillet à fin août. Mais
toujours une possibilité de louer des séjours brefs en avril ou octobre.
Avec des prix semaines qui sont de l'ordre de 3 fois les prix montagne à offre surface/confort
équivalents.
La haute saison montagne c'est un mois selon vacances scolaires françaises (février mars). Les
étrangers viennent sur d'autres périodes pour des prix inférieurs(sinon ils préfèrent l'Autriche ou
l'Italie).
Reste Noël/Nouvel an, période qui a la réputation d'être incertaine au niveau enneigement. Puis
Pâques mais là encore mauvaise réputation, bien souvent le soleil fait fondre la neige, donc glace
le matin et soupe l'après-midi (je ne parle pas alimentation!).
Enfin une saison d'été (14/07-15/08) relativement bradée par rapport à la haute saison hivernale.
Saison qui a été en vogue un certain moment et puis quand j'ai vu débarquer les randonneurs en
espadrilles qui commençaient une "randonnée" à 16h j'ai eu le sentiment que ça ne durerait pas.

> > Mais moi j'ai craqué pour la montagne. Ça paie les impôts
>> et les charges de copropriété et même certaines années ça permet de
>> changer la banquette lit ou le frigo. Vous avez dit rentabilité?
>
> Oui, et mes voisins savoyards auto-financent depuis longtemps leurs
> investissements. Mais il faut effectivement s'en occuper activement.
> A+

Comme je l'ai dit j'ai "craqué" pour la montagne, pas recherché un investissement pur et dur.
Sinon j'aurais acheté dans une station d'altitude enneigée toute l'année.
Mais honnêtement l'investissement loisir a toujours un rendement inférieur à un investissement
locatif traditionnel en Métropole (Ceteris paribus donc pour un investisseur avisé).

---
Cordialement
MichelB

"Deltaplan" <deltaplan***free.fr> a écrit dans le message de news:
1imx04y.nhhl2zjlkhyeN%deltaplan***free.fr...
> MichelB <nospam***yahoo.fr> wrote:
>
>> Le seul truc rentable que j'ai connu pour ce type d'investissement c'est
>> une opération P & V (je crois) du côté de Canne il y a plus de 25 ans.
>> Avec locations assurées de mai à mi-octobre.
>
> Cannes est très intéressant pour le locatif meublé parce que avec le
> festival, ça transforme le mois de mai d'une période relativement basse
> (voir très basse en cas de pluie) en une période rivalisant sans aucun
> problème avec juillet-aout question montant des loyers. Sans compter que
> même en hiver, il y a toujours un peu de demande pour une semaine à
> Cannes, ce qui n'est pas forcément le cas d'autres villes de la côte où
> il n'y a pas grand chose à faire à part aller à la plage...
>
> Et il y a des quartiers relativement peu chers à l'achat à Cannes, mais
> qui se louent très bien aux vacanciers, je pense en particulier à tout
> ce qui est en "2e ligne" derrière la Croisette, pas cher parce que
> beaucoup de nuisances (la voie ferrée, peu de voies d'accès...) mais se
> louant assez cher parce que proche de la Croisette...

Merci pour cette piste intéressante ;-)
Je m'attends quand même à trouver des niveaux de fonciers très élevés, mais
je vais investiguer...

"Deltaplan" <deltaplan***free.fr> a écrit dans le message de news:
1imz2w7.xhh6zr14p5isxN%deltaplan***free.fr...
> Flap <flap> wrote:
>
>> >> Le seul truc rentable que j'ai connu pour ce type d'investissement
>> >> c'est
>> >> une opération P & V (je crois) du côté de Canne il y a plus de 25 ans.
>> >> Avec locations assurées de mai à mi-octobre.
>> >
>> > Cannes est très intéressant pour le locatif meublé parce que avec le
>> > festival, ça transforme le mois de mai d'une période relativement basse
>> > (voir très basse en cas de pluie) en une période rivalisant sans aucun
>> > problème avec juillet-aout question montant des loyers. Sans compter
>> > que
>> > même en hiver, il y a toujours un peu de demande pour une semaine à
>> > Cannes, ce qui n'est pas forcément le cas d'autres villes de la côte où
>> > il n'y a pas grand chose à faire à part aller à la plage...
>> >
>> > Et il y a des quartiers relativement peu chers à l'achat à Cannes, mais
>> > qui se louent très bien aux vacanciers, je pense en particulier à tout
>> > ce qui est en "2e ligne" derrière la Croisette, pas cher parce que
>> > beaucoup de nuisances (la voie ferrée, peu de voies d'accès...) mais se
>> > louant assez cher parce que proche de la Croisette...
>>
>> Merci pour cette piste intéressante ;-)
>> Je m'attends quand même à trouver des niveaux de fonciers très élevés,
>> mais
>> je vais investiguer...
>
> Pas si cher, pas si cher...
>
> Exemple d'un couple que je connais, qui a acheté un studio (assez grand,
> dans les 25m2) il y a 2 ans dans les 80000¤, bon ils l'ont remis à neuf
> du sol au plafond (bien 25 à 30k¤ de travaux au bas mot, et ils y ont
> mis la qualité, avec une très belle cuisine intégrée, salle de bains
> haut de gamme, grande télé à écran plat avec une Freebox à disposition
> des occupants...), aujourd'hui ils louent ça jusqu'à 1600¤ la semaine en
> haute saison (festival, et juillet/aout), et aux environ des 300¤ la
> semaine le reste de l'année (un peu plus cher même pendant les vacances
> scolaires). Ils ont un taux de remplissage presque à 100% en haute
> saison, environ 70 à 80% en basse saison .. Je vous laisse faire le
> calcul de ce que ça leur rapporte à l'année...
>
> Bien sûr, pour que ça soit rentable au maximum, faut habiter dans le
> coin pour pouvoir s'occuper soi-même des remises de clés, état des
> lieux, faire le ménage entre deux occupants... Comme la plupart du temps
> ils louent le studio à la semaine du samedi au samedi, ça veut dire
> aussi qu'ils se privent de la possibilité de partir en week-end quand ça
> leur chante (en même temps, quand t'habites à Cannes, je suis pas sûr
> que t'aies envie de partir ailleurs le week-end...). Mais bon, c'est des
> gens modestes à la base, qui ont trouvé ainsi un bon moyen de se faire
> un très bon complément de revenus...

Oula... 1.600¤ la semaine, ça me semble très très cher pour un studio... Ou
alors Cannes à des prix beaucoup plus élevés que les autres stations de la
cote, mais à ce point la...
Ce ne doit pas être un appartement avec vue mer à priori (ils l'auraient
acheté plus cher je pense...?)
Je vais un peu mieux me renseigner sur les prix partiqués à Cannes...

PS: pour les remises de clés, ce n'est pas forcément un problème de ne pas
petre sur place... Il existe des serrures à code comme dans les hotels qui
fonctionnent à priori très bien...
Il faut juste s'assurer la prestation d'une femme de ménage qui en plus du
ménage assurera les états des lieux...

Je n'ai pas encore la possibiulité de descendre habiter Cannes ;-)

On 10 sep, 16:44, deltap...***free.fr (Deltaplan) wrote:
> stephane <marin...***wanadoo.fr> wrote:
> > > Et il y a des quartiers relativement peu chers à l'achat à Cannes, mais
> > > qui se louent très bien aux vacanciers, je pense en particulier àtout
> > > ce qui est en "2e ligne" derrière la Croisette, pas cher parce que
> > > beaucoup de nuisances (la voie ferrée, peu de voies d'accès...) mais se
> > > louant assez cher parce que proche de la Croisette...
>
> > Il y a des quartiers peu cher à Cannes ???? ou ?
>
> Ben comme je disais, tout ce qui est situé le long de la voie ferrée où
> passent les dizaines de trains qui desservent quotidiennement les
> communes suivantes et vont jusqu'en Italie... Le Boulevard du Général
> Vautrin, le Boulevard d'Alsace, le Boulevard de la Source... ce sont des
> coins particulièrement intéressants pour un investissement locatif car
> les appartements subissent une décôté du fait des nuisances sonores
> liées à la voie ferrée, mais en même temps ils restent proches dela
> Croisette, donc faciles à louer à bon prix...
>
> Beaucoup moins cher après c'est du côté de la Bocca, mais là pourlouer
> c'est une autre paire de manches... Pour une clientèle familiale ça peut
> passer, mais avec un budget à la semaine qui n'aura rien à voir...

la bocca ? peu cher ? alors l'avenue de la roubine, on peut même
plus se faire enterrer debout ! (surtout que depuis 30 ans on dit que
la gare de triage va sauter) A Cannes le boulevard de la source même
avec la voie ferré c'est pareil. (et puis c'est à 30 secondes du moure
rouge). La bocca, prés de la verrerie, c'est les résidences Pet V (800
€ la semaine le studio en aout) et puis, c'est sur la bocca qu'il y a
les plages. A cannes entre les ports de cannes, canto, moure rouge,
celui a coté du palm etc.. il n'y en a plus beaucoup (faut
rajouter,les plages privées du martinez, du carlton et de l'ancien
hilton)

J'ai regardé récemment les prix et je trouve qu'ils sont trés proche
des prix parisiens même à la bocca.