Bonjour,

Mes questions vont sûrement vous faire sourire... Mais bon....

Voilà, je possède une maison de campagne, qui n'est pas en très bon état,
et
je souhaite la vendre.
N'habitant pas sur place, je pense donc la confier à une (ou plusieurs)
agence(s) immobilière(s).
Seulement, je n'ai aucune expérience dans ce domaine, et je voudrais
savoir
à quoi je "m 'expose".

Puis je la mettre dans plusieurs agences en même temps ?
Quelle sont mes obligations vis à vis de ces agences, et vice versa ?
Puis je me "réserver" le droit de trouver un acquéreur moi même ?
A quoi dois je m'attendre niveau commission ?
Quelles sont les "grandes lignes" dans une transaction de ce genre?

Enfin voilà... Des questions auxquelles j'aimerais bien avoir des réponses
avant de me lancer...

Merci d'avance à ceux qui prendront la peine de me répondre... ;-)


__________________________________________________ _________________________
J'utilise le logiciel antispam Vade Retro (http://www.antispam.fr) pour
protéger ma messagerie des courriers indésirables.
Depuis son installation, Vade Retro a filtré 5122 courriers indésirables
sur 25964 messages reçus.

"Bastan" <bastan***free.fr> a écrit dans le message de news:
489a2f36$0$884$ba4acef3***news.orange.fr...
> Bonjour,
>
> Mes questions vont sûrement vous faire sourire... Mais bon....
>
> Voilà, je possède une maison de campagne, qui n'est pas en très bon état,
> et
> je souhaite la vendre.
> N'habitant pas sur place, je pense donc la confier à une (ou plusieurs)
> agence(s) immobilière(s).
> Seulement, je n'ai aucune expérience dans ce domaine, et je voudrais
> savoir
> à quoi je "m 'expose".

a ce qu'elle/elles la vende(nt)

> Puis je la mettre dans plusieurs agences en même temps ?

oui, mais a condition qu'aucune de ces agences n'aie un mandat exclusif, et
en cas de vente, d'avertir les autres agences

> Quelle sont mes obligations vis à vis de ces agences, et vice versa ?

de vendre si elle vous trouve un acheteur au prix demande, ou d'accepter une
diminution du prix, en cas d'offre

> Puis je me "réserver" le droit de trouver un acquéreur moi même ?

le fait de n'accorder qu'un ou des mandats simples vous donne ce droit,
mais si vous habitez loin du bien a vendre, il est peu probable que vous le
vendrez vous-meme

> A quoi dois je m'attendre niveau commission ?

en principe les honoraires de l'agence sont affichees dans leur vitrine
les honoraires sont libres, et peuvent donc etre debattus
leur montant est calcule par tranche de prix, mais j'ai vu recemment trois
agences fixer le montant de leurs honoraires a 5% du prix de vente net
vendeur

Bonjour

Pour ma part, j'irais plutôt à l'encontre de l'avis général, et vous
conseillerai de donner une exclusivité à une seule agence.
Il faut d'abord que votre bien soit "standard", disons intéressant un nombre
raisonnable d'acheteurs, donc pas de grosses particularités impliquant un
marché de niche, auquel cas il faudrait plmutot trouver une agence
spécialisée dans cette niche (?).

Ceci pour éviter effectivement que votre bien n'apparaisse un peu partout à
des prix différents, et que les agences en concurrence ne "grillent" votre
bien auprès d'acheteurs éventuels l'ayant déjà visité avec une autre agence.
Bien sûr, il faut soigneusement choisir son agence, privilégier une agence
toute proche qui va bien connaitre ce secteur, et surtout attirer des
acheteurs pour ce secteur. Vous pouvez (devez ?) consulter les comptes de
cette agence sur infogreffe, les "bonnes" agences font des ventes et se
portent bien... Négocier la com', 5 % en exclu est très raisonnable, réduire
la durée du mandat, 3 mois étant un maximum, et controler l'investissement
effectif de l'agence (prise en charge des diagnostics, fréquence et supports
des pubs prévues, etc...)

Pour le prix, il faut absolument éviter aujourd'hui d'être trop cher dès le
départ, l'abondance de biens impliquant que les acheteurs n'appellent même
pas si vous êtes à plus de 10 % au dessus des prix du marché... Donc c'est
une bonne idée de contacter 3 ou 4 agences "sérieuses", c'est à dire qui
vendent réellement, pour avoir des estimations concordantes.

Matt

Gerard95 <gerard.schwartz***free.fr> wrote:

> Concernant la commission : c'est l acheteur qui paye .. normalement ca
> ne te coute rien de mettre en agence.

Euh, habituellement c'est le vendeur qui paie l'agence... C'est pas pour
rien qu'on parle de prix "net vendeur", pour le distinguer du prix
auquel la vente se fait.

Bonjour,
Deltaplan a écrit :
> Gerard95 <gerard.schwartz***free.fr> wrote:
>
>> Concernant la commission : c'est l acheteur qui paye .. normalement ca
>> ne te coute rien de mettre en agence.
>
> Euh, habituellement c'est le vendeur qui paie l'agence... C'est pas pour
> rien qu'on parle de prix "net vendeur", pour le distinguer du prix
> auquel la vente se fait.

Non, le cas le plus fréquent (environ 99%) est que l'acquéreur règle l'agence.
La loi Hoguet permet explicitement cette clause dans le mandat confié par le vendeur.
Beaucoup d'agences et pour des motifs "commerciaux?" n'utilisent pas cette faculté et font signer un
mandat de recherche par l'acquéreur le jour de la signature du compromis.
Si la commission est réglée par le vendeur le prix s'entend commission comprise et les droits et
frais de notaire seront calculés sur ce montant. Ce qui bien entendu pénalise inutilement l'acquéreur.

---
Cordialement
MichelB

Bonjour

En général, les services fiscaux ne sont pas très regardants pour des
meublants en deçà de 3 % de la valeur du bien... Au dessus, il faut
effectivement des justificatifs.

Matt

MichelB wrote:
> Deltaplan a écrit :
>> MichelB <nospam***yahoo.fr> wrote:
>>
>>> Donc vous êtes tombé sur une agence incompétente et vous avez réglé
>>> entre 7 et 10% de droits et frais inutilement. Vous auriez du
>>> interroger ce groupe préalablement ce qui vous aurait permis de
>>> réaliser une économie.
>>
>> Ne pensez pas que je n'y ai pas pensé, j'ai bien évidemment toujours
>> demandé aux agences (y compris à celle du vendeur avec qui j'ai
>> finalement signé) s'il leur était possible de modifier leurs
>> conditions pour que je leur règle directement leurs frais plutôt que
>> ce soit le vendeur qui le fasse, et qu'ainsi le prix du bien soit
>> diminué d'autant. Devinez quelle a été leur réponse à chaque fois ?
>> "Non, nous ne sommes pas d'accord, nos conditions font que c'est le
>> vendeur qui nous paie les frais d'agence, pas l'acheteur"
>
> Je suis étonné.
> J'ai procédé à, de nombreuses acquisitions récemment pour le compte
> de diverses SCI. Il m'est arrivé effectivement de tomber parfois sur des
> vendeurs
> nouvellement recrutés qui ne connaissaient pas la bascule mandat de
> vente/ mandat de recherche. Toutefois en insistant ils ont demandé au
> responsable d'agence et
> dans tous les cas le problème a été réglé.
> Votre problème provient peut-être que le vendeur (en général sous
> statut VRP pour les agences liées aux grands groupes nationaux) a
> rédigé lui même le compromis et n'a jamais consulté le responsable de
> l'agence.
> J'ai répondu il y a quelques mois sur ce groupe, à une personne qui
> connaissait le problème. Après avoir évoqué le système mandat de
> recherche, l'agence lui a répondu que, effectivement il n' y avait
> pas de problème.
> Je suis personnellement hostile à ce procédé dans la mesure où le
> mandat de recherche est "bidon" et correspond très exactement au bien
> vendu. Il se trouve que beaucoup d'agences pensent que mettre la
> commission
> à la charge du vendeur dans le *mandat de vente* est
> psychologiquement plus acceptable. Toutefois il semble que le fisc ferme
> les yeux. En effet les agences
> sont tenues de consigner les mandats dans un registre, et l'on peut
> observer que chronologiquement le mandat de vente précède le mandat
> de recherche pour un même bien. Théoriquement le mandat de recherche
> devrait être invalidé au profit du mandat de vente (commission à
> charge du vendeur et prix du bien commission incluse).
> Mais je confirme que pratiquement tous les *responsables* d'agence
> sont au courant de ce procédé qui ne pose aucun problème à ce jour.
> Vous n'avez vraiment pas eu de chance.

sur les 20 dernières années, j'ai participé à 5 transactions, toujours par
agence :
acheteur - vendeur/acheteur - vendeur/acheteur

Je n'ai jamais fait de cheque à une agence comme acheteur.
J'ai toujours effectué un seul règlement global, par chèque de banque.

Je n'ai également jamais fait de chèque à l'agence en tant que vendeur.
c'est toujours le notaire qui s'est chargé des répartitions :
- la commission à l'agence
- les soldes de crédits en cours aux banques
- le net vendeur (déduction faite des crédits) règlé à moi même.

j'aurais des questions complémentaires, j'initie un nouveau fil.

Bonjour,
NoBodyKnows a écrit :
> MichelB wrote:
>> Deltaplan a écrit :
>>> MichelB <nospam***yahoo.fr> wrote:
>>>
>>>> Donc vous êtes tombé sur une agence incompétente et vous avez réglé
>>>> entre 7 et 10% de droits et frais inutilement. Vous auriez du
>>>> interroger ce groupe préalablement ce qui vous aurait permis de
>>>> réaliser une économie.
>>> Ne pensez pas que je n'y ai pas pensé, j'ai bien évidemment toujours
>>> demandé aux agences (y compris à celle du vendeur avec qui j'ai
>>> finalement signé) s'il leur était possible de modifier leurs
>>> conditions pour que je leur règle directement leurs frais plutôt que
>>> ce soit le vendeur qui le fasse, et qu'ainsi le prix du bien soit
>>> diminué d'autant. Devinez quelle a été leur réponse à chaque fois ?
>>> "Non, nous ne sommes pas d'accord, nos conditions font que c'est le
>>> vendeur qui nous paie les frais d'agence, pas l'acheteur"
>> Je suis étonné.
>> J'ai procédé à, de nombreuses acquisitions récemment pour le compte
>> de diverses SCI. Il m'est arrivé effectivement de tomber parfois sur des
>> vendeurs
>> nouvellement recrutés qui ne connaissaient pas la bascule mandat de
>> vente/ mandat de recherche. Toutefois en insistant ils ont demandé au
>> responsable d'agence et
>> dans tous les cas le problème a été réglé.
>> Votre problème provient peut-être que le vendeur (en général sous
>> statut VRP pour les agences liées aux grands groupes nationaux) a
>> rédigé lui même le compromis et n'a jamais consulté le responsable de
>> l'agence.
>> J'ai répondu il y a quelques mois sur ce groupe, à une personne qui
>> connaissait le problème. Après avoir évoqué le système mandat de
>> recherche, l'agence lui a répondu que, effectivement il n' y avait
>> pas de problème.
>> Je suis personnellement hostile à ce procédé dans la mesure où le
>> mandat de recherche est "bidon" et correspond très exactement au bien
>> vendu. Il se trouve que beaucoup d'agences pensent que mettre la
>> commission
>> à la charge du vendeur dans le *mandat de vente* est
>> psychologiquement plus acceptable. Toutefois il semble que le fisc ferme
>> les yeux. En effet les agences
>> sont tenues de consigner les mandats dans un registre, et l'on peut
>> observer que chronologiquement le mandat de vente précède le mandat
>> de recherche pour un même bien. Théoriquement le mandat de recherche
>> devrait être invalidé au profit du mandat de vente (commission à
>> charge du vendeur et prix du bien commission incluse).
>> Mais je confirme que pratiquement tous les *responsables* d'agence
>> sont au courant de ce procédé qui ne pose aucun problème à ce jour.
>> Vous n'avez vraiment pas eu de chance.
>
> sur les 20 dernières années, j'ai participé à 5 transactions, toujours par
> agence :
> acheteur - vendeur/acheteur - vendeur/acheteur
>
> Je n'ai jamais fait de cheque à une agence comme acheteur.
> J'ai toujours effectué un seul règlement global, par chèque de banque.
>
> Je n'ai également jamais fait de chèque à l'agence en tant que vendeur.
> c'est toujours le notaire qui s'est chargé des répartitions :
> - la commission à l'agence
> - les soldes de crédits en cours aux banques
> - le net vendeur (déduction faite des crédits) règlé à moi même.
>
> j'aurais des questions complémentaires, j'initie un nouveau fil.
>

Pour savoir si la commission est imputée au vendeur ou à l'acquéreur il suffit de regarder le prix
mentionné à l'acte:
-prix total (net vendeur +com): commission à charge du vendeur et frais sur la com pour l'acquéreur
-prix net vendeur: commission à charge de l'acquéreur et frais sur la com pour l'acquéreur.
Dans tous les cas l'acquéreur paie le prix global.

---
Cordialement
MichelB

MRB a écrit :
> Bonjour
>
> En général, les services fiscaux ne sont pas très regardants pour des
> meublants en deçà de 3 % de la valeur du bien... Au dessus, il faut
> effectivement des justificatifs.
>
> Matt
>
>
Ce fut vrai.
En fait au moment de la vente il suffit de respecter l'article 735 du CGI.
C'est en cas de contrôle que les justificatifs s'avèrent nécessaires.

Les droits de mutation à titre onéreux tombent dans l'escarcelle des collectivités locales,
particulièrement du département.
Sachant que ces collectivités grattent les "fonds de tiroir", il est probable que les fonctionnaires
aient reçu des directives pour être moins bienveillants.

Je ne connais pas la teneur du courrier adressé aux notaires de Montpellier par les services fiscaux
et je n'étais pas directement intéressé, mais il semble que ces notaires vont se montrer dorénavant
plus insistants envers les vendeurs lorsqu'il y aura vente de mobilier.

---
Cordialement
MichelB

MRB a écrit :
> Bonjour
>
> En général, les services fiscaux ne sont pas très regardants pour des
> meublants en deçà de 3 % de la valeur du bien... Au dessus, il faut
> effectivement des justificatifs.
>
> Matt
>
>
Ce fut vrai.
En fait au moment de la vente il suffit de respecter l'article 735 du CGI.
C'est en cas de contrôle que les justificatifs s'avèrent nécessaires.

Les droits de mutation à titre onéreux tombent dans l'escarcelle des collectivités locales,
particulièrement du département.
Sachant que ces collectivités grattent les "fonds de tiroir", il est probable que les fonctionnaires
aient reçu des directives pour être moins bienveillants.

Je ne connais pas la teneur du courrier adressé aux notaires de Montpellier par les services fiscaux
et je n'étais pas directement intéressé, mais il semble que ces notaires vont se montrer dorénavant
plus insistants envers les vendeurs lorsqu'il y aura vente de mobilier.

---
Cordialement
MichelB

MichelB a écrit :
> Bonjour,
> NoBodyKnows a écrit :
>> MichelB wrote:
>>> Deltaplan a écrit :
>>>> MichelB <nospam***yahoo.fr> wrote:
>>>>
>>>>> Donc vous êtes tombé sur une agence incompétente et vous avez réglé
>>>>> entre 7 et 10% de droits et frais inutilement. Vous auriez du
>>>>> interroger ce groupe préalablement ce qui vous aurait permis de
>>>>> réaliser une économie.
>>>> Ne pensez pas que je n'y ai pas pensé, j'ai bien évidemment toujours
>>>> demandé aux agences (y compris à celle du vendeur avec qui j'ai
>>>> finalement signé) s'il leur était possible de modifier leurs
>>>> conditions pour que je leur règle directement leurs frais plutôt que
>>>> ce soit le vendeur qui le fasse, et qu'ainsi le prix du bien soit
>>>> diminué d'autant. Devinez quelle a été leur réponse à chaque fois ?
>>>> "Non, nous ne sommes pas d'accord, nos conditions font que c'est le
>>>> vendeur qui nous paie les frais d'agence, pas l'acheteur"
>>> Je suis étonné.
>>> J'ai procédé à, de nombreuses acquisitions récemment pour le compte
>>> de diverses SCI. Il m'est arrivé effectivement de tomber parfois sur
>>> des vendeurs
>>> nouvellement recrutés qui ne connaissaient pas la bascule mandat de
>>> vente/ mandat de recherche. Toutefois en insistant ils ont demandé au
>>> responsable d'agence et
>>> dans tous les cas le problème a été réglé.
>>> Votre problème provient peut-être que le vendeur (en général sous
>>> statut VRP pour les agences liées aux grands groupes nationaux) a
>>> rédigé lui même le compromis et n'a jamais consulté le responsable de
>>> l'agence.
>>> J'ai répondu il y a quelques mois sur ce groupe, à une personne qui
>>> connaissait le problème. Après avoir évoqué le système mandat de
>>> recherche, l'agence lui a répondu que, effectivement il n' y avait
>>> pas de problème.
>>> Je suis personnellement hostile à ce procédé dans la mesure où le
>>> mandat de recherche est "bidon" et correspond très exactement au bien
>>> vendu. Il se trouve que beaucoup d'agences pensent que mettre la
>>> commission
>>> à la charge du vendeur dans le *mandat de vente* est
>>> psychologiquement plus acceptable. Toutefois il semble que le fisc
>>> ferme les yeux. En effet les agences
>>> sont tenues de consigner les mandats dans un registre, et l'on peut
>>> observer que chronologiquement le mandat de vente précède le mandat
>>> de recherche pour un même bien. Théoriquement le mandat de recherche
>>> devrait être invalidé au profit du mandat de vente (commission à
>>> charge du vendeur et prix du bien commission incluse).
>>> Mais je confirme que pratiquement tous les *responsables* d'agence
>>> sont au courant de ce procédé qui ne pose aucun problème à ce jour.
>>> Vous n'avez vraiment pas eu de chance.
>>
>> sur les 20 dernières années, j'ai participé à 5 transactions, toujours
>> par agence :
>> acheteur - vendeur/acheteur - vendeur/acheteur
>>
>> Je n'ai jamais fait de cheque à une agence comme acheteur.
>> J'ai toujours effectué un seul règlement global, par chèque de banque.
>>
>> Je n'ai également jamais fait de chèque à l'agence en tant que
>> vendeur. c'est toujours le notaire qui s'est chargé des répartitions :
>> - la commission à l'agence
>> - les soldes de crédits en cours aux banques
>> - le net vendeur (déduction faite des crédits) règlé à moi même.
>>
>> j'aurais des questions complémentaires, j'initie un nouveau fil.
>
> Pour savoir si la commission est imputée au vendeur ou à l'acquéreur il
> suffit de regarder le prix mentionné à l'acte:
> -prix total (net vendeur +com): commission à charge du vendeur et frais
> sur la com pour l'acquéreur
> -prix net vendeur: commission à charge de l'acquéreur et frais sur la
> com pour l'acquéreur.
> Dans tous les cas l'acquéreur paie le prix global.
>
> ---
> Cordialement
> MichelB

Ah! les copier-coller.
dans le 2ème cas (prix net vendeur) lire: *pas de frais* (honoraires et droit sur la commission)

---
MichelB

MichelB a écrit :
> Bonjour,
> NoBodyKnows a écrit :
>> MichelB wrote:
>>> Deltaplan a écrit :
>>>> MichelB <nospam***yahoo.fr> wrote:
>>>>
>>>>> Donc vous êtes tombé sur une agence incompétente et vous avez réglé
>>>>> entre 7 et 10% de droits et frais inutilement. Vous auriez du
>>>>> interroger ce groupe préalablement ce qui vous aurait permis de
>>>>> réaliser une économie.
>>>> Ne pensez pas que je n'y ai pas pensé, j'ai bien évidemment toujours
>>>> demandé aux agences (y compris à celle du vendeur avec qui j'ai
>>>> finalement signé) s'il leur était possible de modifier leurs
>>>> conditions pour que je leur règle directement leurs frais plutôt que
>>>> ce soit le vendeur qui le fasse, et qu'ainsi le prix du bien soit
>>>> diminué d'autant. Devinez quelle a été leur réponse à chaque fois ?
>>>> "Non, nous ne sommes pas d'accord, nos conditions font que c'est le
>>>> vendeur qui nous paie les frais d'agence, pas l'acheteur"
>>> Je suis étonné.
>>> J'ai procédé à, de nombreuses acquisitions récemment pour le compte
>>> de diverses SCI. Il m'est arrivé effectivement de tomber parfois sur
>>> des vendeurs
>>> nouvellement recrutés qui ne connaissaient pas la bascule mandat de
>>> vente/ mandat de recherche. Toutefois en insistant ils ont demandé au
>>> responsable d'agence et
>>> dans tous les cas le problème a été réglé.
>>> Votre problème provient peut-être que le vendeur (en général sous
>>> statut VRP pour les agences liées aux grands groupes nationaux) a
>>> rédigé lui même le compromis et n'a jamais consulté le responsable de
>>> l'agence.
>>> J'ai répondu il y a quelques mois sur ce groupe, à une personne qui
>>> connaissait le problème. Après avoir évoqué le système mandat de
>>> recherche, l'agence lui a répondu que, effectivement il n' y avait
>>> pas de problème.
>>> Je suis personnellement hostile à ce procédé dans la mesure où le
>>> mandat de recherche est "bidon" et correspond très exactement au bien
>>> vendu. Il se trouve que beaucoup d'agences pensent que mettre la
>>> commission
>>> à la charge du vendeur dans le *mandat de vente* est
>>> psychologiquement plus acceptable. Toutefois il semble que le fisc
>>> ferme les yeux. En effet les agences
>>> sont tenues de consigner les mandats dans un registre, et l'on peut
>>> observer que chronologiquement le mandat de vente précède le mandat
>>> de recherche pour un même bien. Théoriquement le mandat de recherche
>>> devrait être invalidé au profit du mandat de vente (commission à
>>> charge du vendeur et prix du bien commission incluse).
>>> Mais je confirme que pratiquement tous les *responsables* d'agence
>>> sont au courant de ce procédé qui ne pose aucun problème à ce jour.
>>> Vous n'avez vraiment pas eu de chance.
>>
>> sur les 20 dernières années, j'ai participé à 5 transactions, toujours
>> par agence :
>> acheteur - vendeur/acheteur - vendeur/acheteur
>>
>> Je n'ai jamais fait de cheque à une agence comme acheteur.
>> J'ai toujours effectué un seul règlement global, par chèque de banque.
>>
>> Je n'ai également jamais fait de chèque à l'agence en tant que
>> vendeur. c'est toujours le notaire qui s'est chargé des répartitions :
>> - la commission à l'agence
>> - les soldes de crédits en cours aux banques
>> - le net vendeur (déduction faite des crédits) règlé à moi même.
>>
>> j'aurais des questions complémentaires, j'initie un nouveau fil.
>
> Pour savoir si la commission est imputée au vendeur ou à l'acquéreur il
> suffit de regarder le prix mentionné à l'acte:
> -prix total (net vendeur +com): commission à charge du vendeur et frais
> sur la com pour l'acquéreur
> -prix net vendeur: commission à charge de l'acquéreur et frais sur la
> com pour l'acquéreur.
> Dans tous les cas l'acquéreur paie le prix global.
>
> ---
> Cordialement
> MichelB

Ah! les copier-coller.
dans le 2ème cas (prix net vendeur) lire: *pas de frais* (honoraires et droit sur la commission)

---
MichelB